5 februari 2020

Met een stanleymes ontwerpen voor de Groene Loper

Spannende ontwerpsessie over 250 woningen

 

Op dinsdagmiddag 28 januari boog een gemêleerd gezelschap van architecten, supervisors en vertegenwoordigers van Ballast Nedam Development, Projectbureau A2 Maastricht, woningcorporaties Servatius en Maasvallei, aannemer Laudy Bouw & Ontwikkeling, gemeente en de Welstandscommissie van Maastricht zich over de ontwerpen van vijf nieuwe woningbouwprojecten aan de Groene Loper. De architecten presenteerden hun ontwerpen en kregen tal van suggesties om de totale kwaliteit van de nieuwbouw aan de Groene Loper nog beter te maken.


Een ontwerpsessie met 21 deelnemers is een bijzondere bijeenkomst. Na binnenkomst bij het Projectbureau A2 in de voormalige Theresiaschool schuiven de architecten hun meegenomen miniatuurblokjes van piepschuim in de bestaande maquette van de vastgoedontwikkeling aan de Groene Loper. Op de blokjes zijn gekleurde gevels, raampartijen, entrees en architectonische details ingetekend. Zo geven ze op kleine schaal een goed idee van hoe ‘hun’ woonblokken er straks uit kunnen zien. Om dat goed te kunnen beoordelen, lopen de aanwezigen veelvuldig van twee kanten langs de maquette. Ze gaan door de knieën om een idee te krijgen hoe de ontworpen woonblokken er op straatniveau uitzien. Ze turen van dichtbij om te zien hoe de ontwerpen op elkaar aansluiten en maken foto’s om eenmaal weer achter de tekentafel verder te kunnen. En soms komt er zelfs een stanleymes aan te pas. Supervisor Edzo Bindels (West 8) snijdt een klein blokje van vier stadswoningen door midden. Hij wil graag zien hoe de straatwand er uit ziet als twee woningen iets hoger komen te liggen. Er volgt een levendig debat, over een appartementengebouw als geheel, maar evenzo goed over een ogenschijnlijk klein onderdeel daarvan.

Afstemmen

Doel van de ontwerpsessies is om de nieuwe projecten aan de Groene Loper goed op elkaar af te stemmen en een zo hoog mogelijke kwaliteit mee te geven. Daarnaast versoepelen de sessies het proces. Bij de vastgoedontwikkeling zijn immers veel partijen betrokken, elk met een eigen rol, belang, verantwoordelijkheid en dus mening. Ballast Nedam Development wil goed uitvoerbare ontwerpen die goed verkoop- of verhuurbaar zijn. De in hun opdracht werkende supervisors zien toe op de kwaliteit van de individuele ontwerpen, maar ook hun samenhang. Het Projectbureau A2 Maastricht bewaakt of de beoogde kwaliteit van de totale gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd en er kansen worden benut. De gemeente Maastricht heeft stedenbouwkundige doelen voor het grotere gebied waarin de Groene Loper ligt en ziet graag dat het nieuwe vastgoed daaraan bijdraagt. De welstandscommissie adviseert bij bouwvergunningen over de esthetische kwaliteit van bouwprojecten. De aannemer weet wat technisch mogelijk is. De woningcorporaties willen hun doelgroep betaalbare huurwoningen aanbieden. En de architecten willen uiteraard een zo goed mogelijk ontwerp maken. In de ontwerpsessies komen al deze partijen in een vroeg stadium bij elkaar en doen ze hun zegje over de ontwerpen. Het is een werkwijze die in Nederlands vastgoedland vreemd genoeg nog maar weinig voorkomt. 

Vragen en discussie

De ontwerpsessie van 28 januari duurt bijna vier uur. Er staan vijf nieuwe projecten op het programma, samen goed voor zo’n 240 woningen. Ze liggen allemaal in het noordelijk deel van de vastgoedontwikkeling en markeren het begin, of eind, van de Groene Loper aan de Geusselt. Besproken worden de in totaal 120 sociale huurwoningen van Maasvallei en Servatius aan de Groene Loper (ontworpen door De Architectenwerkgroep Tilburg en Humblé Martens & Willems Architecten), de 36 vrije sector huurappartementen ten noorden van blok 8 (Brink architectuur en stedenbouw), het hoge woongebouw met 32 koopappartementen op de kop van de Groene Loper (Mathieu Bruls) en de tien stadswoningen aan de Groene Loper en 38 vrije sector huurappartementen aan een binnenhof (Hilberink Bosch Architecten).

Op de maquette laten de piepschuimen blokjes goed zien hoe de Groene Loper er aan de noordkant straks uit gaat zien. Maar er zijn ook veel vragen over de ontwerpen. Zo maar een selectie: kunnen de tuinmuurtjes niet beter ‘meelopen’ met de licht oplopende straat, in plaats van horizontaal te worden getrokken? Zijn deze blokken niet te hoog? Als je nu het rechterdeel van je ontwerp iets teruglegt, krijg je dan geen spannender straatwand? Kunnen de ramen in de zijgevel wat naar voren? Kan het wat rustiger met die dakopbouw? Je kiest nu voor borstweringen van prefab beton. Dat wijkt af van de voorkeur voor metselwerk; levert dat de gewenste uitstraling op? Is het mogelijk de oriëntatie van dit woonblok om te draaien zodat het binnenplein levendiger wordt? En als je nu de onderste kroonlijst eens weglaat? Liggen deze balkons ver genoeg van de achterliggende bestaande woningen? Hoe gaan we hier het hoogteverschil oplossen?

Puzzelen en huiswerk

De sessie leverde tal van suggesties op die de architecten bij de verdere uitwerking van hun ontwerpen gaan verwerken. Op andere suggesties gaan ze broeden. En misschien is het dan wel te lastig om ze over te nemen. Want dat werd ook duidelijk tijdens de ontwerpsessie: het ontwerpen van woonblokken die goed op elkaar moeten aansluiten, vraagt soms om millimeterwerk. Om puzzelen met parkeernormen, de bezonning van woningen, vluchtwegen en de financiële en technische haalbaarheid van bepaalde oplossingen. Het is een complexe zoektocht naar het optimum tussen esthetiek, geld en techniek. Dat is zeker een opgave bij de blokken met sociale huurwoningen. Om de huren betaalbaar te houden, moet hier worden gewerkt met zeer strakke budgetten.

Zo liep iedereen aan het eind van de sessie met huiswerk naar buiten. Niet alleen de architecten, ook de gemeente Maastricht, de corporaties, het Projectbureau A2 Maastricht en Ballast Nedam Development. Want waar lopen precies de kabels en leidingen in het gebied en kunnen we de blokken wat ruimer in het groen zetten, met grotere voortuinen? Op naar de volgende ronde.


Waarom werken met ontwerpsessies?

De ontwerpsessie op 28 januari was de derde die werd gehouden over de vijf projecten die nu worden ontworpen voor de volgende fases in de vastgoedontwikkeling aan de Groene Loper. De eerste twee sessies vonden plaats op 3 en 13 december 2019. De werkwijze wijkt sterk af van de normale gang van zaken bij vastgoedontwikkeling, waarbij de architecten en de partijen die hun ontwerpen uiteindelijk moeten beoordelen zelden met elkaar in dialoog gaan. De architect maakt aan de tekentafel zijn of haar ontwerp en dient dit in bij de aanvraag van de bouwvergunning. Pas dan vindt de beoordeling plaats. In de ontwerpsessies aan de Groene Loper is er wel sprake van een dialoog en kunnen de beoordelaars (in dit geval gemeente, de supervisors namens de ontwikkelaar, de Welstands-/Monumentencommissie en Projectbureau A2 Maastricht) al in het ontwerpstadium hun mening ventileren. Eveneens bijzonder is dat de ontwerpers van naast elkaar liggende bouwblokken hun ontwerpen ook aan elkaar presenteren. Ze trekken tegelijkertijd op en dat bevordert in hoge mate de onderlinge afstemming van hun ontwerpen.

De ontwerpsessies worden georganiseerd door Ballast Nedam Development, in nauwe afstemming met het Projectbureau A2 Maastricht. Het komt in Nederland maar weinig voor dat een vastgoedontwikkelaar zo nadrukkelijk mee de verantwoordelijkheid neemt voor het realiseren van een zo hoog mogelijke kwaliteit. De sessies die nu worden gehouden voor de vijf projecten, zijn een vervolg op een eerdere reeks sessies over de eerste bouwprojecten aan de Groene Loper. De deelnemers kennen elkaar daardoor en zijn als groep goed op elkaar ingespeeld geraakt.